Blogová verzia - Prichádzame o Tatry, prídeme i o pôdu?

10. Jún 2014
Rady, tipy, úvahy

Od prvého júna nadobudol účinnosť zákon o nadobudnutí vlastníctva poľnohospodárskeho pozemku, ktorý má chrániť „našu“ pôdu pred jej nákupom cudzincami. Napriek tomu, že som právnik, nebudem sa vyjadrovať k predmetnému zákonu v právnej rovine. Žiaľ tento zákona sa dá „obísť s prstom v nose“, čiže inak povedané „špekulanti si cestu nájdu“, ale na druhej strane komplikuje život obyčajným ľudom. Z môjho pohľadu ide o iba akési „divadielko“, že sa pôda chráni pred skupovaním cudzincami. V skutočnosti sa však podľa môjho názoru vytvárajú ideálne podmienky pre finančné skupiny, ktoré vstupujú do družstiev, a následne tak získavajú predkupné práva k pozemkom, ktoré následne môžu bez obmedzenia predávať cudzincom. Ako ?

Takže „malá ukážka z praxe“:

Moji rodičia zdedili po predkoch pôdu. V našom regióne bolo roľníctvo základným zdrojom obživy, mnohí "utekali" do Ameriky, aby potom po návrate „krvopotne“ zarobené peniaze premenili na pôdu. Bolo by zdĺhavé venovať sa kapitole zakladania družstiev, zabratiu pôdy, evidenci/res. neevidencii vlastníckych vzťahov, reštitúciam, tak radšej tieto „záležitosti“ preskočím. Výsledkom týchto udalostí je však rozdrobenosť pôdy na Slovensku, bežne na jednom liste vlastníctva je x vlastníkov, z toho polovica neznámych, ktorých pozemky spravuje Slovenský pozemkový fond. Ak sa už aj podarí vysporiadať pozemok - odkúpiť podiely na pozemku od „živej“ rodiny, otvoriť a uskutočniť znovu dedičské konania, ktorým sa „prededí“ majetok po „mrtvých predkoch“, tak sa naráža na zásadný problém. Pôda je  minimálne 10 rokov v nájme družstva, pričom ukončenie nájmu pred uplynutím tejto lehoty je viac menej nemožné. Málokto má z dediny také právne povedomie, aby vedel o tom, že minimálne rok pred uplynutím tejto lehoty musí družstvo písomne vyzvať k prevzatiu pôdy, inak sa nájom obnovuje na ďalší desaťročný cyklus. A to sa už opakuje dookola, už od dávnych čias. Ekonomická hodnota družstiev teda spočíva v tom, že má v nájme zazmluvnenú pôdu z pradávnych časov. Najväčší paradox spočíva práve v tom, že družstvá sú kupované (ak už nie vykúpené) finančnými skupinami, ktoré teraz majú zákonom zakotvené predkupné právo na predmetnú pôdu, nakoľko práve družstvo je poľnohospodársky podnik vykonávajúci v obci poľnohospodársku činnosť. Je bežné, že z dôvodu anonymity kupujúceho sa proces jeho vstupu do družstva realizuje prostredníctvom jeho „nastrčenej zahraničnej firmy“. Alebo inak, som zahraničná osoba, nekúpim priamo pôdu, pre mňa je však výhodnejšie vstúpiť do firmy(družstva) ako vlastník, a tým využiť predkupné právo k nákupu pôdy cez samotné družstvo. Zákon teda nechráni pôdu pred nákupom osôb zo zahraničia, práve naopak umožňuje im získať k pôde prednostné predkupné právo.

Paradoxom je, že mnohé družstvá si pri uzatváraní nových nájomných zmlúv dohadujú v samotnej nájomnej zmluve „malými písmami“ aj klauzulu o predkupnom práve. Štát im to teraz i uzákonil.  Ak sa teda jedná o osadu, kde v minulosti „gazdovali“ tri sedliacke rody, pričom neskôr začalo ich pôdu užívať družstvo, tak ak by chceli potomkovia susedného rodu kúpiť pôdu od susedov a na nej hospodáriť, tak majú problém, lebo družstvo má prednosť, hoci kupujúci by mal „domovizeň“ spolu so susedným polom „rovno pred oknom“.

Treba uznať genialitu ťahu štátu, ktorý naoko možno chráni pôdu ale zároveň právo na jej kúpu zakladá finančným skupinám. Úspešne prichdázame o Tatry, úspešne budeme prichádzať aj o pôdu. Ďalší paradox je v tom, že nájom za prenajatú pôdu sa desiatky rokov nemenil (ak vôbec je nejaký aj vyplácaný), pričom bežne sa stáva, že za 1 ha, je vyplacané nájomné cca 10,- Eur/rok. Družstvo za predmetnú pôdu získava však dotácie, napr. SAPS cca 250,- €/1ha/rok, príapdne aj LAF, napr. cca 35,- €/1ha/rok. Za tieto peniaze nemusí nič sadiť, len kosiť. Na Slovensku sa tak častokrát stáva, že miesto úrody sa kosia eurofondy.

Postavenie majiteľa poľnohospodárskeho pozemku

„Finále“ pre obyčajného človeka, majiteľa je teda nasledovné... mám síce pôdu, ale nemôžem na nej hospodáriť (napríklad chov oviec, koní, výsadzba čohokoľvek), ako nájom dostávam smiešne peniaze z dôb pred desiatkami rokov, kde nie je v cene nájmu zahrnutá dotácia poskytovaná družstvu...a záverom, štát zakotvil predkupné právo na pôdu samotným družstvám, čím obmedzil moje vlastnícke právo, ale zároveň znížil aj hodnotu mojej pôdy, čiže ma prijatím tohto zákona poškodil.  

Hodnota pôdy sa zníži, lebo logicky sa obmedzí trh v časti dopytu, keďže bude len pár vyvolených na kúpu pôdy. Platí pravidlo trhu, čím menej záujemcov, tým menší dopyt, čo zákonite znižuje cenu. V konečnom dôsledku na to doplatia obyčajní ľudia, pričom mnohí z nich ani nevedia, že vôbec niekde nejaké spoluvlastnícke podiely na pozemkoch majú. Nielenže sa obmedzuje ich vlastnícke právo, teda „predám komu chcem“, ale (to sa už skloňuje menej) automaticky sa devalvuje a znižuje hodnota ich vlastníctva/majetku.

Logicky hodnota pozemku vzrastie, ak sa ten scelí aj v rovine počtu m2 aj v rovine vlastníctva. Na to však majú slúžiť pozemkové reformy, ktoré sú nákladné, a ich hodnota môže byť aj vyššia ako hodnota samotnej pôdy. Štát sa vyjadruje, že aj tento zákon má pomôcť uskutočniť sceľovanie pôdy, teda je akousi náhradou drahších pozemkových reforiem. Je však smutné, že na koho úkor. Zákon vôbec nerieši prípad, že ako majiteľ družstva (poľnohospodárskej firmy), môžem svoj podiel následne previesť zahraničnej osobe. Je logické, že na „vyššej úrovni obchodu“ sa už predávajú podiely vo firme (družstve).

Teraz sa na to pozriem „očami biznismena“:  

Kúpim podiel v družstve, lebo má finančné problémy (možno nekompetentné vedenie, ktoré s síce rozumie práci na poli, ale menej už rieši finančné veličiny, súčasnú globalizáciu, „papierovačky“ ohľadom dotácii a iné faktory). Družstvo má nízku účtovnú hodnotu, čiže málo zaplatím aj keď bude uskutočnený znalecký posudok a audit (z pohľadu ocenenia jeho majetku). Skutočnou hodnotou družstva sú však dlhodobé nájomné zmluvy, kde je výška nájmu až smiešna, nakoľko sa vychádza z nájmov dojednaných v minulosti. Nemusím vysvetľovať, že hodnota 10,- € bola iná ako pred desiatkami rokov, kedy 300,- Sk bol už „nejaký peniaz“. Dokonca nie je vo výške nájmu zohľadnená dotácia z eurofondov. Dotácie dostanem aj vtedy, ak len kosím, čiže nemusím sadiť a reálne hospodáriť, stačí, že pozemky „udržiavam“. Čiže slovo biznis tu naberá na váhe, nakoľko nemusím nič kúpiť, čiže nemusím zbytočne zaťažovať cash flow a vyťahovať peniaze z „vlastného“ alebo brať „úver“. Ak to  zrátam, tak za 1ha pôdy dám vlastníkovi cca 20,- €, na dotáciach získam cca 260,- €. A keďže stačí len kosiť, tak len kosím, čiže vynaložím nejaké náklady na toho, kto to raz za rok pokosí. Ak mám v portfóliu desiatky tisíc ha, tak je to zaujímavý biznis, nakoľko sa jedná o pravidelné platby, bez väčšieho rizika a vstupného kapitálu.

„Natíska“ sa otázka, prečo by teda mal „biznismen“  pôdu kupovať ?

Pre istotu, že nebudú raz dotácie za kosenie – a teda kosenie nebude rentabilné, tak kúpim teraz za lacno, lebo je obmedzený dopyt a cena. Následne predám svoj podiel v družstve zahraničnej osobe (neprevediem teda ornú pôdu, ale družstvo, ktoré vlastní už preklasifikovanú ornú pôdu).

Bol pre vás tento článok užitočný?
Zdieľajte ho s priateľmi.

Prihláste sa na odber noviniek

AUTOR ČLÁNKU

JUDr. Ján Marônek

JUDr. Ján Marônek je advokát a hlavný partner Advokátskej kancelárie Marônek & Partners s.r.o. - www.maronekpartners.sk. Advokátska kancelária Marônek & Partners s.r.o..

Ďalšie články z kategórie Rady, tipy, úvahy

Ďalšie články z kategórie Rady, tipy, úvahy